Spanje heeft een woonprobleem. En Catalonië misschien nog wel meer. Jongeren blijven noodgedwongen bij hun ouders wonen, gezinnen hebben moeite een betaalbare huurwoning te vinden en zelfs mensen met een vast inkomen kunnen niet altijd meer terecht op de woningmarkt. Tegelijkertijd staan er miljoenen woningen leeg. Vastgoedprijzen stijgen, de overheid scherpt de huurregels aan en steeds meer particuliere eigenaren vragen zich af of ze hun woning überhaupt nog willen verhuren.
Het publieke debat wordt steeds feller. Aan de ene kant klinkt de roep om strengere regulering van verhuurders, buitenlandse kopers en vastgoedbeleggers. Aan de andere kant wordt gewaarschuwd dat juist die regulering ervoor zorgt dat eigenaren hun woningen uit de verhuur halen.
Maar wat is er werkelijk aan de hand? En belangrijker: welke oplossingen zouden kunnen werken?
1. Hoeveel woningen staan er eigenlijk leeg?
Spanje
3.837.328
Leegstaande woningen
Catalonië
417.652
Leegstaande woningen
Officiële woningtelling 2021, INE en Idescat. De definitieve Catalaanse verbruikscijfers zijn gepubliceerd in december 2025.
Dat betekent dat volgens deze telling ongeveer 14,4% van de Spaanse woningen en 10,7% van de Catalaanse woningen leegstond.
Daarnaast registreerde Catalonië nog eens 107.002 woningen met zeer laag elektriciteitsverbruik en 322.149 woningen die slechts sporadisch werden gebruikt.
Het is verleidelijk om te concluderen dat we al die lege woningen simpelweg beschikbaar moeten maken. Maar zo eenvoudig is het niet.
Een leegstaande woning in een afgelegen dorp is niet automatisch een oplossing voor een verpleegkundige die in Barcelona werkt. Sommige woningen zijn vervallen, onderdeel van een erfenis, juridisch geblokkeerd of gelegen op plekken met weinig werkgelegenheid en openbaar vervoer.
Ook een tweede woning is niet per definitie een leegstaande woning. Een woning die enkele maanden per jaar wordt gebruikt, behoort tot een andere statistische categorie.
Toch laten de cijfers zien dat het woningprobleem niet uitsluitend om nieuwbouw gaat. Het gaat ook over hoe we de bestaande woningvoorraad gebruiken.
2. Voor lokale bewoners wordt wonen steeds moeilijker
In Catalonië lag de gemiddelde maandhuur bij nieuw geregistreerde huurcontracten in het eerste kwartaal van 2026 op €861,20. Dat is een gemiddelde over de hele regio; in Barcelona en populaire kustgemeenten kan de huur aanzienlijk hoger liggen.
Voor jongeren is de situatie bijzonder ingewikkeld. Volgens het Observatori Català de la Joventut woonde in 2025 slechts 18,6% van de jongeren in de gemeten leeftijdsgroep zelfstandig buiten het ouderlijk huis.
Een baan hebben is daarmee niet automatisch voldoende om zelfstandig te kunnen wonen.
Hoge huurprijzen zijn slechts een deel van het probleem. Veel huurders hebben daarnaast te maken met inkomenseisen, waarborgsommen, een tekort aan beschikbare woningen en concurrentie van huishoudens met hogere inkomens.
In populaire regio's komt daar nog iets bij: dezelfde woning is aantrekkelijk voor lokale bewoners, internationale kopers, tijdelijke werknemers, toeristen en beleggers.
Dat zorgt voor een markt waarin de koopkracht van verschillende groepen sterk uiteenloopt.
Voor iemand die in Tarragona werkt en daar een gemiddeld lokaal salaris verdient, is een woning van €250.000 een heel andere financiële beslissing dan voor iemand die in een land met hogere salarissen vermogen heeft opgebouwd.
Daarom is de discussie over buitenlandse kopers begrijpelijk. Maar het zou te eenvoudig zijn om hen als enige oorzaak aan te wijzen.
3. Waarom zijn er niet genoeg betaalbare woningen?
De Spaanse woningcrisis heeft meerdere oorzaken die elkaar versterken.
Een belangrijk probleem is dat de woningbouw onvoldoende aansluit bij de groei van de vraag. De Spaanse overheid verwijst, op basis van ramingen van de Banco de España, inmiddels naar een woningtekort van circa 750.000 woningen. Dit is een landelijke raming, geen telling van mensen zonder huis.
Tegelijkertijd is de voorraad sociale en permanent betaalbare huurwoningen onvoldoende om de druk op de particuliere markt structureel te verlichten. Verder spelen de concentratie van economische activiteiten in steden, langdurige bouwprocedures, gestegen bouwkosten en veranderingen in de samenstelling van huishoudens een rol.
Daarnaast concurreren in sommige gebieden verschillende vormen van gebruik met permanente bewoning: tweede woningen, toeristische verhuur en tijdelijke huisvesting.
Het effect daarvan is niet overal gelijk. In toeristische gemeenten kan het aanzienlijk zijn, terwijl in krimpgebieden leegstand een veel groter probleem vormt.
De centrale uitdaging is dus niet alleen hoeveel woningen Spanje heeft, maar hoeveel geschikte en betaalbare woningen beschikbaar zijn op de plekken waar mensen daadwerkelijk willen en moeten wonen.
4. Is de Spaanse huurwetgeving verouderd?
Spanje probeert een moderne woningcrisis op te lossen met een combinatie van een huurwet uit 1994, recente woonwetten en steeds nieuwe noodmaatregelen.
Dat maakt de regels complex. Bovendien kunnen nationale, regionale en soms gemeentelijke bepalingen naast elkaar gelden.
De belangrijkste wetgeving:
Ley 29/1994 (LAU)
Basis van het Spaanse huurrecht, met latere wijzigingen
Ley 12/2023
Landelijke woonwet met onder meer huurprijsregulering in aangewezen gespannen woningmarkten
Llei 11/2025
Catalaanse regels voor onder meer tijdelijke huur en kamerverhuur, in werking sinds 1 januari 2026
RDL 2/2026
Tijdelijke bescherming tegen bepaalde huisuitzettingen, met uitzonderingen voor kleine eigenaren
RDL 29/2026
Nieuwe landelijke maatregelen voor huur, bescherming, woningaanbod en tijdelijke verhuur, in werking sinds 8 oktober 2026
Zoals je ziet is er jarenlang helemaal niks gedaan aan de wet -en regelgeving, en lijkt het nu alsof de overheid is wakker geworden uit een lange slaap.
Het gevolg en probleem is nu dat bescherming van huurders, zekerheid voor verhuurders en het vergroten van het woningaanbod onvoldoende in balans lijken te zijn.
En daar gaan we nu wat dieper op in.
Waarom ervaren particuliere verhuurders meer risico?
Een particuliere verhuurder kan te maken krijgen met een huurder die niet meer betaalt, schade aanricht of de woning na beëindiging van het contract niet verlaat.
De wet biedt mogelijkheden om op te treden, maar het terugkrijgen van een woning kan een juridisch traject vereisen.
Wanneer huurders aantoonbaar kwetsbaar zijn en geen alternatief onderdak hebben, kunnen wettelijke beschermingsmaatregelen bovendien aanleiding geven tot uitstel van een ontruiming.
Die bescherming heeft een begrijpelijk maatschappelijk doel: voorkomen dat mensen zonder woning op straat belanden.
Maar er ontstaat een ingewikkelde situatie wanneer een kleine verhuurder afhankelijk is van de huurinkomsten om de hypotheek, belastingen en onderhoudskosten te betalen. Het risico bestaat dan dat een particulier financieel verantwoordelijk wordt voor een probleem waarvoor eigenlijk een publieke oplossing nodig is.
Wat is er in oktober 2026 veranderd?
Het nieuwe Spaanse Real Decreto-ley 29/2026 van 6 oktober bevat aanvullende maatregelen voor huurcontracten en bescherming tegen huisuitzetting.
Bij bepaalde ontruimingsprocedures kan de bescherming voor kwetsbare bewoners worden voortgezet wanneer de overheid geen alternatieve huisvesting beschikbaar stelt.
Er zijn ook compensatiemechanismen en uitzonderingen. Zo bepaalt de regeling dat de kwetsbaarheid van de huurder in de betreffende afweging niet prevaleert wanneer de eisende partij een natuurlijke persoon is met twee of minder woningen. Daarmee wordt expliciet onderscheid gemaakt tussen kleine eigenaren en grotere vastgoedpartijen.
Het decreet is op 8 oktober 2026 in werking getreden. Omdat een real decreto-ley parlementair moet worden bekrachtigd, is het belangrijk de verdere behandeling te volgen voordat definitieve conclusies over de langetermijneffecten worden getrokken.
Waarom kan deze bescherming ook averechts werken?
Wanneer het juridische of financiële risico van verhuren stijgt, kan een eigenaar besluiten:
- de woning te verkopen in plaats van te verhuren;
- strengere inkomenseisen aan nieuwe huurders te stellen;
- alleen nog te verhuren aan kandidaten met zeer stabiele inkomens;
- de woning voorlopig leeg te laten staan.
Dat is een mogelijke economische reactie, geen bewijs dat iedere huurregulering automatisch tot minder huurwoningen leidt.
De Federación de Asociaciones Inmobiliarias meldde op 13 oktober 2026, op basis van een eigen enquête onder makelaars, dat ruim 4.200 woningen na de aankondiging van recente huurmaatregelen uit de reguliere verhuur zouden zijn gehaald of naar een andere bestemming verschoven. Dat is een sectorschatting en geen onafhankelijk vastgesteld landelijk totaalcijfer.
Het illustreert wel een belangrijk risico: maatregelen die bedoeld zijn om huurders te beschermen, moeten ook worden getoetst aan hun effect op het beschikbare aanbod.
5. Tijdelijke verhuur en kamerverhuur: geen eenvoudige uitweg meer
Catalonië heeft met Llei 11/2025 van 29 december 2025 de regels voor tijdelijke verhuur en kamerverhuur aangescherpt.
De wet is sinds 1 januari 2026 van kracht.
Bij tijdelijke verhuur is de werkelijke reden van het verblijf belangrijk. Een contract dat tijdelijk wordt genoemd, maar feitelijk in een permanente woonbehoefte voorziet, kan onder het beschermingsregime voor reguliere woonhuur vallen.
Ook bepaalt de Catalaanse regelgeving dat in aangewezen gespannen woningmarkten de gezamenlijke huurprijzen van afzonderlijke kamers niet boven de maximaal toepasselijke huurprijs van de volledige woning mogen uitkomen.
De landelijke hervormingen van oktober 2026 versterken het onderscheid tussen een daadwerkelijk tijdelijke woonbehoefte en reguliere bewoning.
Dit is een wezenlijke verandering voor eigenaren die gewend waren met kortlopende contracten of kamerverhuur te werken.
Een contract van elf maanden is bijvoorbeeld niet automatisch een geldig tijdelijk huurcontract alleen omdat er elf maanden op papier staan.
Hoe kun je als eigenaar verstandig blijven verhuren?
Verantwoord verhuren begint met goede voorbereiding. Een eigenaar doet er verstandig aan vooraf de juridische bestemming en het toegestane gebruik van de woning te controleren, de toepasselijke huurprijsgrenzen vast te stellen en zorgvuldig te beoordelen welke contractvorm bij de werkelijke situatie past.
Bij tijdelijke huur moeten de tijdelijke omstandigheden aantoonbaar zijn. Bij kamerverhuur moeten onder andere de bezettingsgrenzen en de toepasselijke huurprijsregels worden nageleefd.
Daarnaast zijn een zorgvuldig opgesteld huurcontract, gedocumenteerde inkomenscontrole, een begininspectie, correcte borgafhandeling en waar passend een verzekering tegen huurwanbetaling belangrijke instrumenten om risico's te beperken.
Geen enkele verzekering garandeert dat een eigenaar elk financieel verlies vergoed krijgt. Ook zijn niet alle vormen van huur of wanbetaling onder iedere polis gedekt.
De oplossing is dus niet om met slimme contractconstructies de wet te omzeilen, maar om binnen de wet een verhuurmodel te kiezen dat voor beide partijen houdbaar is.
6. Wat vinden de politieke partijen in Catalonië?
In Catalonië loopt het debat over woningbeleid niet alleen langs de traditionele links-rechtstegenstelling. Ook de verhouding tussen de Catalaanse overheid en Madrid speelt een rol.
Onderstaande analyse vergelijkt de algemene beleidsrichting van de belangrijkste partijen in het Catalaanse parlement. Het zijn geen volledige verkiezingsprogramma's.
PSC
Meer publieke en betaalbare woningbouw, gecombineerd met huurregulering en bescherming van bewoners
ERC
Sterkere publieke regie, uitbreiding betaalbare huisvesting en maatregelen tegen speculatie
Comuns
Vergaande huurprijsregulering, bescherming tegen huisuitzetting en beperking van speculatief woninggebruik
CUP
Wonen nadrukkelijk als sociaal recht, minder invloed van investeringsfondsen en meer publieke en collectieve huisvesting
Junts
Grotere nadruk op eigendomsrechten, rechtszekerheid, economische haalbaarheid en uitbreiding van het aanbod
PP Catalunya
Minder administratieve belemmeringen, stimulering van woningbouw en bescherming van particulier eigendom
Vox
Nadruk op eigendomsrechten, lagere belastingen, bouwstimulering en strengere aanpak van illegale bezetting
Aliança Catalana
Rechts-nationalistische benadering, met nadruk op eigendom, fiscale lasten en restrictief migratiebeleid
Bij de recente algemene beleidsdebatten van 1 oktober 2026 nam het Catalaanse parlement woningvoorstellen aan van onder andere PSC, ERC, Junts, PP, Comuns en CUP. Voorstellen van Vox en Aliança Catalana werden verworpen.
De belangrijkste tegenstelling
Linkse partijen benadrukken vooral dat wonen een basisrecht is en dat de overheid moet ingrijpen wanneer marktprijzen mensen uitsluiten.
Centrumrechtse en rechtse partijen benadrukken sterker dat eigendom en investeringen beschermd moeten worden en dat onvoldoende aanbod niet met prijsregulering alleen kan worden opgelost.
Beide benaderingen wijzen op reële problemen.
Zonder bescherming kunnen huishoudens door stijgende huren hun woning verliezen. Maar zonder voldoende vertrouwen bij verhuurders en investeerders bestaat het risico dat er minder woningen beschikbaar komen. Bovendien kan woningbouw alleen het probleem niet op korte termijn oplossen: nieuwe woningen kosten tijd, geschikte grond is schaars en betaalbaarheid moet structureel worden georganiseerd.
De vraag is daarom niet simpelweg welke partij voor huurders of verhuurders is. De belangrijkere vraag is: welke combinatie van maatregelen leidt aantoonbaar tot meer betaalbare woningen, zonder de risico's onevenredig bij één groep neer te leggen?
7. Moeten buitenlandse kopers en tweede woningen worden aangepakt?
Ook internationale kopers maken onderdeel uit van de discussie.
In sommige kustgebieden is een aanzienlijk deel van de woningen bestemd voor tweede verblijf of toeristisch gebruik. Dat kan bijdragen aan hogere prijzen en minder beschikbaarheid voor permanente bewoners.
Maar een internationale koper die permanent in Spanje gaat wonen, een leegstaand pand renoveert of zijn woning langdurig verhuurt, heeft een andere invloed op de woningmarkt dan iemand die een woning koopt en deze vrijwel het hele jaar ongebruikt laat.
Daarom zou het debat volgens mij niet uitsluitend moeten gaan over de nationaliteit van de koper, maar vooral over het gebruik van de woning.
Een woning is namelijk meer dan een investering. Het is ook een plek waar iemand een leven kan opbouwen.
Dat betekent niet dat particuliere eigenaars geen rendement mogen maken. Vastgoed is voor veel mensen onderdeel van een financiële toekomst, een pensioenvoorziening of een manier om vermogen op te bouwen voor kinderen.
De uitdaging is een systeem te creëren waarin die mogelijkheid blijft bestaan, zonder dat grote groepen mensen structureel van de woningmarkt worden uitgesloten.
8. Waar liggen de mogelijke oplossingen?
De woningcrisis vraagt om meer dan één maatregel.
Allereerst zou Spanje bestaande leegstand gerichter kunnen aanpakken. Bijvoorbeeld door renovatie te stimuleren, eigenaren te helpen bij het oplossen van juridische obstakels en aantrekkelijke voorwaarden te creëren voor het beschikbaar stellen van geschikte woningen.
Daarnaast kan meer rechtszekerheid bij verhuur een rol spelen. Denk aan toegankelijke huurwaarborgregelingen, betrouwbare verzekeringen en efficiënte procedures bij wanbetaling, met behoud van bescherming voor kwetsbare huurders.
Ook is uitbreiding van betaalbare en sociale woningbouw noodzakelijk. De particuliere markt alleen kan niet alle huishoudens voorzien van betaalbare huisvesting.
Tot slot verdient verantwoord woninggebruik meer aandacht. In gebieden met ernstige woningnood kan het zinvol zijn om permanente bewoning te stimuleren en de gevolgen van leegstand, tweede woninggebruik en toeristische verhuur afzonderlijk te beoordelen.
Niet iedere oplossing hoeft uitsluitend vanuit de overheid te komen.
Ook vastgoedbedrijven, banken, beleggers, particuliere eigenaren en lokale organisaties kunnen bijdragen. Bijvoorbeeld door kennis toegankelijk te maken, betaalbare verhuur aantrekkelijker te organiseren en lokale kopers te ondersteunen.
9. De visie van Mavi Moments: meer uit je woning, zonder de omgeving uit het oog te verliezen
Met Mavi Moments begeleiden we internationale klanten bij de aankoop, het beheer, de verhuur en de verkoop van vastgoed in Spanje. Daarbij erkennen we ook onze eigen positie. De aankoop van woningen door internationale kopers is een onderdeel van de vastgoedmarkt waar wij zelf professioneel bij betrokken zijn. Die betrokkenheid brengt wat ons betreft ook verantwoordelijkheid met zich mee.
Wij hebben niet de oplossing voor de Spaanse woningcrisis. En wij geloven evenmin dat buitenlandse kopers, particuliere verhuurders of huurders als afzonderlijke groep verantwoordelijk kunnen worden gehouden voor een structureel probleem.
Maar we denken wel dat de vastgoedsector een actievere bijdrage kan leveren. Door zorgvuldig aan te kopen, verantwoord te verhuren, leegstand waar mogelijk te beperken en eigenaren te helpen hun woning daadwerkelijk goed te gebruiken. En door onze kennis en ons netwerk ook in te zetten om lokale bewoners te ondersteunen bij het kopen van een eigen woning.
Dat laatste willen we verder ontwikkelen binnen het Mavi Freedom Fund: een initiatief waarmee we kennis, begeleiding en op termijn middelen willen inzetten om financiële zelfstandigheid via vastgoed toegankelijker te maken voor lokale bewoners. Want financieel vooruitkomen en maatschappelijk verantwoord ondernemen hoeven elkaar niet uit te sluiten. Een woning hoort waarde toe te voegen aan het leven van de eigenaar, maar idealiter ook aan de omgeving waarin die woning staat.
BRONNEN