Stel, je verkoopt je woning in Catalonië voor € 100.000. Maar betekent dat ook dat er € 100.000 op je bankrekening verschijnt? Helaas niet. Bij de verkoop van een woning in Spanje krijg je te maken met verschillende kosten en mogelijk belastingen. Denk aan makelaarscourtage, gemeentelijke belastingen, de belasting over je verkoopwinst en kosten voor documenten of een notaris. Vooral wanneer je niet in Spanje woont, zijn er een aantal zaken waarmee je rekening moet houden.


Het goede nieuws? Met een goede voorbereiding kun je voorkomen dat je onnodig veel betaalt. Sommige kosten zijn fiscaal relevant, bepaalde belastingen kunnen lager uitvallen dan verwacht en in sommige gevallen krijg je zelfs geld terug van de Spaanse belastingdienst.

We nemen je mee door de belangrijkste kosten, uitgaande van een woning die wordt verkocht voor € 100.000.

1. Makelaarskosten: wat betaal je voor de verkoop van je woning?

De meeste eigenaren schakelen een makelaar in om hun woning te verkopen. Dat is logisch, zeker wanneer je zelf niet in Spanje woont.

De makelaar zorgt onder andere voor de presentatie van de woning, het vinden van potentiële kopers, bezichtigingen, onderhandelingen en begeleiding richting de verkoop.

In Spanje zijn makelaarstarieven niet wettelijk vastgelegd. In de praktijk zie je bij woningverkopen regelmatig courtages van ongeveer 3% tot 5%, soms meer, afhankelijk van de regio, woning en dienstverlening. Daarover wordt doorgaans 21% btw (IVA) berekend.

Bij een verkoopprijs van € 100.000 ziet dat er bijvoorbeeld zo uit:

Het is verstandig om niet alleen naar het percentage te kijken, maar vooral naar wat je daarvoor krijgt. Wordt je woning professioneel gepresenteerd? Is de administratie op orde? Wie begeleidt je bij de notaris? En wie zorgt ervoor dat alle fiscale verplichtingen correct worden afgehandeld?

Een goede verkoopbegeleiding gaat verder dan het plaatsen van een advertentie. Zeker voor eigenaren die in het buitenland wonen, kan dat veel tijd, onzekerheid en onverwachte kosten schelen.


2. De 3% belastinginhouding voor niet-residenten: ben je dat geld kwijt?

Dit is een van de belangrijkste onderwerpen voor eigenaren die niet fiscaal in Spanje wonen.

Wanneer je als niet-resident je Spaanse woning verkoopt, moet de koper in de regel 3% van de verkoopprijs inhouden en afdragen aan de Spaanse belastingdienst.

Bij een verkoopprijs van € 100.000 is dat:

Verplichte inhouding bij verkoop door een niet-resident

€ 3.000

Dat bedrag gaat dus niet direct naar je bankrekening.

Maar hier ontstaat vaak een misverstand: die 3% is geen definitieve verkoopbelasting. Het is een vooruitbetaling op de Spaanse belasting over de eventuele verkoopwinst.

De definitieve belasting wordt in beginsel berekend over de fiscaal vastgestelde winst, tegen een tarief van 19% voor niet-residenten.

Als blijkt dat er minder belasting verschuldigd is dan de ingehouden € 3.000, kun je het verschil terugvragen. Is er meer belasting verschuldigd, dan moet je bijbetalen.

De aangifte en eventuele teruggaaf worden geregeld via het Spaanse belastingformulier Modelo 210.


Slim besparen: vergeet je oorspronkelijke aankoopkosten niet

De Spaanse belastingdienst kijkt niet simpelweg naar het verschil tussen je oorspronkelijke aankoopprijs en de verkoopprijs.

Onder voorwaarden mogen ook bepaalde kosten die je destijds bij de aankoop hebt gemaakt worden meegenomen. Denk aan:

  • De overdrachtsbelasting (ITP) of btw bij aankoop.
  • Notaris- en registratiekosten bij de aankoop.
  • Bepaalde kosten van een gestor of aankoopbemiddelaar.
  • Investeringen die fiscaal kwalificeren als verbeteringen aan de woning.

Ook bepaalde kosten bij de verkoop kunnen de belastbare winst verlagen, waaronder makelaarskosten en de gemeentelijke plusvalía.


Wie deze posten vergeet, kan uiteindelijk te veel belasting betalen.

3. Verbouwingen en verbeteringen: oude facturen kunnen geld waard zijn

Heb je door de jaren heen geïnvesteerd in je woning? Dan is het verstandig om alle facturen erbij te zoeken.

Denk bijvoorbeeld aan een omvangrijke renovatie, een uitbreiding van de woning of structurele verbeteringen.

De Spaanse belastingdienst maakt wel een belangrijk onderscheid tussen verbeteringen en regulier onderhoud of reparaties. Niet iedere verbouwing is dus automatisch aftrekbaar.

Een investering die de woning structureel verbetert of uitbreidt, kan onder voorwaarden worden meegenomen in de fiscale berekening. Normale schilderwerkzaamheden, onderhoud of het vervangen van versleten onderdelen worden doorgaans anders behandeld.


Let op: zorg voor correcte facturen

Een betaalbewijs alleen is niet voldoende om een uitgave zonder meer fiscaal te kunnen meenemen.

Heb je werkzaamheden laten uitvoeren door een aannemer (paleta) of heb je materialen gekocht bij bijvoorbeeld Leroy Merlin of een andere bouwmarkt? Vraag dan om een volledige factuur (factura completa).

Zorg dat daarop in ieder geval je naam, je NIE-nummer of fiscale identificatienummer, de gegevens van de leverancier, de datum en een duidelijke omschrijving van de werkzaamheden of materialen staan.

Bewaar ook betaalbewijzen, vergunningen en eventuele documentatie van de uitgevoerde werkzaamheden.

Onze tip: verzamel deze documenten niet pas nadat je de woning hebt verkocht. Bij oudere werkzaamheden kan het lastig zijn om nog correcte facturen terug te vinden.

Bij Mavi Moments werken we samen met gespecialiseerde Spaanse gestors om te beoordelen welke kosten fiscaal kunnen worden meegenomen. Zo zorgen we dat je binnen de wettelijke mogelijkheden niet méér belasting betaalt dan nodig.

4. Plusvalía municipal: een belasting die per gemeente kan verschillen

Naast de belasting op de verkoopwinst bestaat er nog een andere belasting: de plusvalía municipal.

Dit is een gemeentelijke belasting die betrekking heeft op de waardestijging van de grond waarop je woning staat.

Of je nu verkoopt in Tarragona, Cambrils, Salou, Reus, Barcelona of ergens aan de Costa Brava: de gemeentelijke regels en bedragen kunnen verschillen.

Er bestaan twee berekeningsmethoden

De Spaanse wet kent twee methoden voor het vaststellen van de belastbare grondslag:

De objectieve methode: op basis van onder andere de kadastrale grondwaarde en de periode dat je eigenaar bent geweest.

De methode op basis van de werkelijke waardestijging: waarbij wordt gekeken naar de aantoonbare waardeverandering van het grondgedeelte.

Als de methode op basis van de werkelijke waardestijging voor jou gunstiger is, kan die onder de wettelijke voorwaarden worden toegepast. Is er aantoonbaar geen waardestijging van de grond geweest, dan kan de verkoop zelfs buiten de heffing vallen.

Daarom is het belangrijk om niet zomaar akkoord te gaan met een standaardberekening.

Bij Mavi Moments laten we beide berekeningen beoordelen en onderzoeken we welke wettelijk toegestane methode voor jou het voordeligst is.

5. Documenten en administratieve kosten

Voordat een woning in Catalonië kan worden verkocht, moet de benodigde documentatie op orde zijn.

Denk aan de cédula de habitabilidad (bewoonbaarheidscertificaat), het energiecertificaat (CEE), de eigendomsdocumenten en informatie over eventuele schulden of lasten.

Als documenten ontbreken of verlopen zijn, kunnen er aanvullende kosten ontstaan.

Voor een reguliere woning in Catalonië kunnen onder andere de volgende posten spelen:


Dit zijn indicatieve bedragen, geen vaste overheidstarieven. De werkelijke kosten verschillen per woning, professional en gemeente.

De Generalitat de Catalunya schrijft bij een reguliere woningverkoop onder meer voor dat de verkoper de vereiste bewonings- en energiecertificaten beschikbaar stelt.



6. Moet je speciaal naar Spanje reizen om je woning te verkopen?

Woon je in Nederland, België of een ander land en verkoop je je tweede woning in Spanje? Dan denk je misschien dat je zelf naar Spanje moet reizen voor de notariële overdracht.

Dat hoeft niet altijd.

Je kunt de verkoop ook laten plaatsvinden via een notariële volmacht (poder notarial). Daarmee geef je een vertrouwde vertegenwoordiger de bevoegdheid om namens jou te tekenen.

Dit kan bijvoorbeeld een daartoe gemachtigde professional zijn. De notaris beoordeelt of de volmacht voldoende bevoegdheden bevat voor de betreffende verkoop.

Een volmacht kan in Spanje worden opgesteld, maar afhankelijk van je situatie ook in je eigen woonland, met de vereiste formalisering, zoals een apostille en zo nodig een vertaling.


Dat kan financieel aantrekkelijk zijn. Denk aan het besparen van vliegtickets, hotelovernachtingen, autohuur en vrije dagen.

De volmacht zelf kost uiteraard ook geld. Maar zeker als meerdere eigenaren naar Spanje zouden moeten reizen, kan dat een voordeliger alternatief zijn.

7. Vergeet de hypotheek, openstaande lasten en andere verplichtingen niet

Heb je nog een hypotheek op je Spaanse woning? Dan wordt de resterende schuld doorgaans bij de overdracht afgelost uit de verkoopopbrengst.

Dat is geen belasting of verkoopkost, maar het verlaagt natuurlijk wel het bedrag dat je uiteindelijk ontvangt.

Daarnaast kunnen kosten ontstaan voor het doorhalen van de hypotheekregistratie, het verkrijgen van bankcertificaten en eventuele contractueel verschuldigde vergoedingen.

Ook moeten openstaande bedragen worden gecontroleerd, zoals gemeentelijke belastingen (IBI), bijdragen aan de vereniging van eigenaren (comunidad de propietarios) en eventuele bijzondere bijdragen voor werkzaamheden aan het gebouw.

Juist door deze posten vóór de verkoop te controleren, voorkom je onaangename verrassingen bij de notaris.

8. Rekenvoorbeeld: wat houd je over van € 100.000 verkoopopbrengst?

Stel, je verkoopt als niet-resident je woning in Catalonië voor € 100.000. Je hebt geen hypotheek meer en je regelt de overdracht via een volmacht, zodat je niet speciaal naar Spanje hoeft te reizen.

Voor de berekening gebruiken we de volgende voorbeeldbedragen.


Maar daarmee is het verhaal nog niet afgelopen.

Misschien krijg je ook nog belasting terug

Stel dat je destijds € 70.000 voor de woning betaalde. Daarnaast heb je € 7.000 aan fiscaal meetellende aankoopkosten en € 5.000 aan aantoonbare, kwalificerende verbeteringen gemaakt.

Dan ontstaat bijvoorbeeld deze fiscale berekening:



In dit voorbeeld is voor de makelaarskosten het volledige betaalde bedrag van € 6.050 opgenomen, ervan uitgaande dat de btw niet verrekenbaar is. De overige administratieve kosten zijn voorzichtigheidshalve niet in de fiscale winstberekening verwerkt.

Uiteindelijk beschikbaar na voorbeeldteruggave

€ 90.624,50

Bij volledige acceptatie van de opgevoerde fiscale posten, zonder hypotheek en zonder aanvullende kosten.

En dat is precies waarom het belangrijk is om niet alleen te kijken naar de verkoopprijs, maar ook naar je persoonlijke fiscale situatie.

Bij een andere aankoopprijs, hogere aantoonbare investeringen of een lagere plusvalía kan de uiteindelijke opbrengst er heel anders uitzien.

9. Zes slimme manieren om meer over te houden aan je woningverkoop

Een financieel gunstige verkoop begint ruim vóór de ondertekening bij de notaris.

1. Zoek je oorspronkelijke aankoopakte en belastingbewijzen terug. Oude notarisfacturen, ITP-bewijzen en registratiekosten kunnen relevant zijn voor de berekening van de verkoopwinst.

2. Verzamel facturen van structurele verbeteringen. Zorg voor correcte facturen op naam en met je NIE-nummer. Laat beoordelen welke werkzaamheden daadwerkelijk als fiscale verbetering kwalificeren.

3. Laat beide plusvalía-methoden controleren. De eerste gemeentelijke berekening is niet noodzakelijk de voordeligste uitkomst die de wet toestaat.

4. Controleer de 3%-inhouding én de teruggave. De inhouding is geen definitieve belasting. Laat de aangifte correct indienen en controleer of een teruggaaf mogelijk is.

5. Overweeg een volmacht in plaats van een extra reis. Vergelijk de kosten van een volmacht met de reis- en verblijfskosten voor alle eigenaren.

6. Laat vooraf een netto-verkoopberekening maken. Dan weet je niet alleen voor hoeveel je woning mogelijk verkocht kan worden, maar ook welk bedrag je naar verwachting daadwerkelijk overhoudt.

10. Je woning verkopen in Catalonië? Laat vooraf berekenen wat je overhoudt

Of je woning nu in Tarragona, Cambrils, Salou, Reus, Barcelona, de Maresme of aan de Costa Brava staat: een succesvolle verkoop draait niet uitsluitend om het realiseren van een goede verkoopprijs.

Minstens zo belangrijk is wat er onderaan de streep overblijft.

Bij Mavi Moments begeleiden we woningeigenaren gedurende het verkoopproces. We helpen bij de voorbereiding, coördineren de benodigde documenten, begeleiden de afspraken en werken samen met ervaren vastgoedprofessionals en gespecialiseerde gestors.

Zo kunnen we ook de fiscale kant van de verkoop goed laten beoordelen, inclusief mogelijke besparingen, teruggaven en de meest gunstige wettelijk toegestane bere/kosten-huis-verkopen-catalonikening van de plusvalía.

Benieuwd wat jouw woning waard is en hoeveel je na verkoop daadwerkelijk overhoudt?

Vraag een vrijblijvende waardebepaling en een persoonlijke indicatie van de netto-verkoopopbrengst aan.

We kijken daarbij naar de woningwaarde, de verwachte verkoopkosten, je fiscale situatie en eventuele verplichtingen die bij de overdracht moeten worden afgewikkeld.